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吉安六合盛世楼盘被疑擅改规划“偷面积”

   2019-06-06 13:17:57 作者: 来源:锡林浩特新闻网

    3万元买个露台 却不写入合同

    吉安六合盛世楼盘被疑擅改规划“偷面积”

    日前,有吉安市民向本报投诉称,自己在该市沿江路六合盛世楼盘看中了一套房子,售楼人员声称可以享受2+2的优惠,即可获赠一定面积。此外,有一个露台,要比其他没露台的同面积户型要贵上3万元,然而该露台的面积却不写入购房合同,也就是不具有产权,这就让人无法理解,花了钱却买了个没产权的面积。而随后记者在调查中发现,除了读者反映的问题外,该楼盘部分房型不仅将阳台改为房间,还将属于共用面积的“设备平台”归入套内面积,涉嫌擅改规划。当地规划部门表示,开发商如不按图施工,就属于违规行为,且存在偷逃国家规费,改变容积率等严重违法行为,将予以调查。

    3万元买空中楼阁般的露台

    据这位不愿透露姓名的读者反映,他看中的是该楼盘古南蓝湾12号楼的房子,2室2厅建筑面积有138平方米左右,按照售楼人员的说法,将获赠21.2平方米的面积。此外,他最中意的那套房子有一个并非每一层都有的露台。然而,这个露台并非在对方的赠送范围之内,是需另外花3万元钱购买。“但对方说,这个面积是不计入产权面积之内的,既然不能算面积,开发商这种买卖行为是否合法,买了以后是否有产权纠纷?同时,开发商所宣称的2+2赠送面积,对于业主来说,今后会不会有什么麻烦?”这位读者希望记者能帮他弄个明白。

    错层露台高6米不能封顶

    13日,记者来到六合盛世楼盘的售楼中心,一名置业顾问证实了读者反映的情况。据其介绍,在目前销售的楼栋中,12号和15号楼有A1和A3两种户型有露台的设计。“并不是每层都有这种露台,只有偶数层才有露台。”该置业顾问还声称,这也是为什么有露台的户型,要比同面积其他楼层的房子要贵上3万元的原因。“也就是说3万元买这个露台。”而对于这个露台的产权,对方也承认不计入面积。“这个露台有6米高,相对于普通阳台来说,露台是不可以封顶的。”在对方拿出的户型介绍图中,这个露台位置被红色虚线特别标出,上面写着“拓展室内的空间效果”。

    阳台封起来就能当成房间?

    而对于2+2赠送面积的问题,这位置业顾问介绍称,是在餐厅阳台的基础上,将阳台全部封闭。“阳台由我们来封闭,交房的时候业主可以直接使用,可作为书房,也可以作卧房。”对方还一再强调,这个房间的面积,是按阳台来计算的,即只算一半面积。“对于业主来说,阳台成为一个完整的房间,且只有一半算面积,另一半面积就是我们赠送的。”置业顾问如是说。

    设备平台变成套内面积

    “阳台的改造只是2+2赠送面积之一,还有一处赠送面积在入户位置。”置业顾问指着户型图纸上的入户花园说:“入户花园本来就只算一半面积,而后面还有一块是完全赠送给业主的。”记者注意到,在图纸入户花园的上方,有一处空白的位置,用黑粗的线条标示出与套内面积为一体,且注明为“可生长空间”。“这个面积在室内,业主可以自行利用,但不能用窗户封闭。”置业顾问解释称。

    而对于这块面积的真实用途,对方也坦言是设备平台,属于共用面积。“这也是开发商为了让利给业主,将之设计进房屋面积内,不计入产权面积。对于业主来说,也就是将公摊面积返还给业主。”对方对记者说道。当记者提出能否去施工现场实地查看时,对方称尚在施工中,且没有样板房,所以无法成行。

    法律人士:开发商涉嫌偷面积

    对于六合盛世楼盘的做法,法律人士认为,开发商涉嫌擅改规划“偷面积”。据其介绍,这是利用住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用,但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间,以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。

    “由于开发商所赠送面积都是不计入容积率的,部分赠送面积甚至是违建、侵权的,其赠送行为均属无效。”该人士说,他分析其带来的法律风险主要在于不能计入房产证,而根据我国《物权法》规定,只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护,开发商所送面积均不受法律保护,不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿,不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障,而且有可能被政府追究违建的法律责任。

    规划局:未按图施工属违规行为

    随后,记者来到吉安市城乡规划建设局规划处进行了解,一位钟姓负责人找出了该楼盘报备的设计图纸。当记者将售楼人员所宣称的两处赠送面积以及错层露台告知该负责人后,其立即在设计图纸上一一对比。记者注意到,入户花园位置的赠送面积在设计图纸上确实标明为“设备平台”。“开发商如果真将阳台封闭,又将公用面积的‘设备平台\\’改造成为套内面积,这些做法都是改变规划设计的违规行为。”钟姓负责人表示:“开发商如不按图纸施工,就属于严重违规,我们将立即调查,如确有其事将责令其整改,恢复原貌。”该负责人还表示,开发商如有此举,还涉嫌改变楼盘的容积率,偷逃国家相关规费税费,都是违法行为。

    不过,该负责人也承认,一些开发商还会在验收上玩手段,也就是验收前按照图纸施工,一旦通过验收又另行改造,再交付给业主。“这就需要多部门协同处理,但对业主来说,无论是验收前还是改造后,这些所谓赠送面积都将面临拆除的可能。”

    提醒:开发商将风险转移给业主

    此外,还有业内人士指出,开发商所谓的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的,一般操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造,即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳,违规主体还是购房者,导致购房者“被违规”,而业主则面临违规搭建被拆。

    同时,共有面积非开发商所有,即便开发商赠送,在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。正如读者所投诉的六合盛世部分房型一样,封闭的阳台和被圈进套内的设备平台,都可能被拆除,而露台业主今后也是无法进行加顶或封闭利用的。

    事实上,开发商一般不会直接把一些赠送的空间封闭起来后交给购房者,因为要应对房屋主管部门的验收,而是承诺待完成竣工验收、交楼以后,再统一搭楼板、封阳台等,等于是将盖违建的风险转移给了购房者。如果因为违反了法规不能改造,或者被罚款等一切后果,只能由购房者自己承担。

   


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