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买一间房不如淘一处铺?专家:商铺投资误区多

   2019-07-11 21:14:49 作者: 来源:锡林浩特新闻网

    投资商铺 区位仍是首要因素

    针对商铺投资,三益中国院长高栋认为区位仍是首要考虑的因素,商铺所处的地段直接决定商铺的投资价值。同时,投资者还应关注商铺的建筑形态,例如动线设计、临街面、展示面、与主力店关系等;其次,明确商铺销售价格与当地商铺租金收入之间的比例关系,认清在当前销售价格之下投资收益的增长空间;商铺的价值,是通过长期运营才能体现出来并获得增值溢价的,因此在投资商铺时,也应重点关注开发商的背景、商业运营经验等因素。

    如何评估商铺未来的租金收益和升值情况,投资者可以参考星巴克等大型餐饮连锁企业的做法。他们在开店之前一般都会先有一个营运的方案,测算单位时间内路过门前的人流,预计自己多大面积有多少餐位,上座率是多少等等。对于一个新区域,他们也会根据规划以及现有物业的建设情况,看附近写字楼、住宅的供应量,预计到未来一两年内这个街区将有多少人入驻,对后续的状况也会有相对清晰的预计。羊毛出在羊身上,投资者的收益都是出自未来经营者的收益,一般来讲,租金在经营收入中的占比在10%-15%,通过评估这些条件,投资者可以大致判断未来的情况。

    价值因“铺”而异

    近几年来,都市综合体成为地产开发的趋势。这种集合了住宅、商业、办公等功能于一体的综合社区,不仅更新了人们的生活方式,也得到了很多投资者的青睐。不少人认为,相较与单纯的住宅或是商业项目,城市综合体更具竞争力,因而投资都市综合体里的商铺,收获的回报率更加稳定。

    而在专家看来,这种想法并非完全正确。都市综合体,物业功能多元化,理论上其抗击风险能力更强,投资收益在长期看来也更加稳定。但是,参考国内外成功的都市综合体,商业往往都是持有经营,通过运营,最大化不同物业功能之间的协同效应,实现人流共享,提升商铺的出租价值。

    高栋说,投资都市综合体中的商铺,很难讲收获的回报率会更加稳定。首先,销售型商铺,小业主之间的关系一般较难协调,无法形成商业合力,提升商铺的整体价值;其次,商铺价值也受都市综合体中其他物业功能定位、体量等的影响;最后,也最为关键的是,区位因素、建筑形态等也直接影响商铺的投资价值。

   


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